Bancos brasileiros solicitaram ao Banco Central o adiamento e a revisão de novas regras para o crédito imobiliário. A medida visa adaptar o setor ao cenário de juros elevados e desafios na captação de recursos. Este artigo explora as motivações por trás do pedido e detalha as propostas de alteração, especialmente no que tange ao uso da poupança no novo modelo de financiamento habitacional.
O Pedido dos Bancos: Adiamento e Revisão de Regras
Os bancos que atuam no financiamento imobiliário planejam solicitar formalmente ao Banco Central (BC) o adiamento em um ano do início do novo modelo de crédito, postergando sua entrada em vigor de janeiro de 2027 para janeiro de 2028. Adicionalmente, as instituições financeiras defendem a revisão do teto de juros de 12% ao ano, atualmente previsto nas novas regulamentações. Tais solicitações serão formalizadas em breve, e o BC já indicou um prazo de dois meses para avaliação.
A principal justificativa para esses pedidos reside na atual taxa de juros básica (Selic). Segundo os bancos, as regras do novo modelo foram concebidas em 2025 sob a expectativa de cortes acelerados na Selic, cenário que não se concretizou. Com a taxa básica atualmente em torno de 14%, torna-se desafiador oferecer crédito a um custo efetivo limitado a 12%. Essa dificuldade é acentuada pela crescente necessidade dos bancos de captar recursos no mercado de capitais, em detrimento dos tradicionais e mais baratos recursos da poupança.
O Novo Modelo e os Desafios Atuais
O novo modelo, anunciado em outubro de 2025, promove mudanças significativas na forma como os recursos da poupança (SBPE) são direcionados para o crédito imobiliário. Anteriormente, 65% dos recursos do SBPE eram obrigatoriamente alocados ao setor imobiliário, com 20% recolhidos como compulsório pelo BC e 15% de uso livre. A nova regulamentação elimina o direcionamento obrigatório de 65%, propondo uma elevação gradual do volume aplicado em operações imobiliárias.
Na fase de testes atual, o compulsório já foi reduzido de 20% para 15%. Pelo cronograma original, a partir de 2027, haverá uma redução adicional de 1,5 ponto percentual ao ano. Quando o modelo estiver plenamente implementado, as instituições que captarem recursos no mercado de capitais para financiamento imobiliário poderão utilizar um montante equivalente da poupança (de menor custo) em aplicações livres por um período determinado. Contudo, essa operação exige que 80% do volume seja direcionado a financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), cujo custo efetivo está limitado a 12% ao ano, ponto central de preocupação dos bancos.
Apesar dos pleitos dos bancos, o diretor de regulação do BC, Gilneu Vivan, classificou os primeiros resultados da fase de testes como encorajadores durante o Abecip Summit 2026. Ele também sinalizou a possibilidade de ajustes no desenho do modelo, incluindo a revisão da obrigação de alocar 80% dos recursos em operações do SFH, o que abre um precedente para as negociações futuras.
As Razões por Trás da Solicitação: Juros e Captação
A solicitação dos bancos para o adiamento e revisão do teto de juros no crédito imobiliário é motivada, primariamente, pela inesperada persistência de taxas de juros elevadas no mercado. Quando as novas regras foram concebidas em 2025, a expectativa era de cortes acelerados na taxa Selic, o que não se concretizou. Com a taxa básica de juros permanecendo em patamares elevados, como os 14% observados, oferecer crédito imobiliário com um teto de 12% ao ano torna-se um desafio operacional e financeiro significativo para as instituições.
Outro fator crucial reside na mudança da estrutura de captação de recursos. O novo modelo prevê uma menor dependência dos recursos da poupança e uma maior utilização de captações no mercado de capitais. Historicamente, a poupança oferece um custo de captação mais baixo. Contudo, em um cenário de poupança fraca, os bancos precisam recorrer a fontes de financiamento mais onerosas, o que pressiona ainda mais as margens e a viabilidade de conceder crédito a juros limitados, reforçando a necessidade de revisão do teto.
A revisão das regras de uso da poupança é central para a argumentação dos bancos. Pela norma antiga, 65% dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) eram direcionados obrigatoriamente ao crédito imobiliário. O novo modelo, que elimina esse direcionamento obrigatório e eleva gradualmente o volume aplicado, estabelece que, uma vez plenamente implementado, 80% dos recursos deverão ser alocados em financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com um custo efetivo limitado a 12% ao ano. Essa combinação de captação mais cara e um teto de juros fixo a 12% no SFH representa um entrave operacional e financeiro para a adaptação das instituições, justificando os pedidos de postergação e revisão ao Banco Central.
Entenda as Mudanças no Uso da Poupança no Novo Modelo
O novo modelo de crédito imobiliário, anunciado pelo governo e Banco Central em outubro de 2025, representa uma reformulação significativa na forma como os recursos da poupança são alocados no setor. A principal mudança reside na extinção da regra que direcionava obrigatoriamente 65% dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para o crédito imobiliário. No lugar dessa alocação mandatória, o volume de recursos aplicados em operações imobiliárias será elevado de forma gradual, buscando maior flexibilidade e eficiência.
Além da alteração no direcionamento principal, o novo modelo impacta diretamente o recolhimento compulsório dos bancos junto ao Banco Central. Na fase de testes, que teve início em 2026, o compulsório já foi reduzido de 20% para 15%. De acordo com o cronograma original, a partir de 2027, essa taxa será diminuída em 1,5 ponto percentual a cada ano, liberando mais capital para as instituições financeiras. Anteriormente, 15% dos recursos da poupança eram de uso livre pelos bancos, configurando o modelo antigo.
Quando o modelo estiver plenamente implementado, um mecanismo de incentivo será ativado: instituições que captarem recursos no mercado e os direcionarem para o financiamento imobiliário poderão usar uma quantia equivalente, oriunda da poupança (que possui um custo mais baixo), em aplicações livres por um período predeterminado. Contudo, essa flexibilidade vem acompanhada de uma contrapartida importante: 80% do volume aplicado nessas condições deverá ser destinado a financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), cujos custos efetivos estarão limitados a 12% ao ano. O Banco Central tem acompanhado a fase de testes e sinalizou possíveis ajustes no desenho, incluindo essa regra dos 80% no SFH.
A Análise do Banco Central e os Resultados Iniciais dos Testes
O Banco Central (BC) está em fase de análise das solicitações dos bancos para o adiamento da implementação do novo modelo de crédito imobiliário, atualmente previsto para janeiro de 2027, e para a revisão do teto de juros de 12% ao ano. A instituição reguladora solicitou um prazo de dois meses para avaliar formalmente os pedidos das instituições financeiras, demonstrando uma postura de escuta e ponderação diante das preocupações do setor.
Durante o Abecip Summit 2026, o diretor de regulação do BC, Gilneu Vivan, apresentou uma perspectiva inicial sobre os testes do novo modelo de crédito imobiliário. Vivan classificou os primeiros resultados da fase de testes como "animadores", sugerindo que a transição e os mecanismos em validação estão apresentando sinais positivos. Essa avaliação preliminar é crucial para a tomada de decisões futuras sobre a implementação e eventuais ajustes.
Apesar dos resultados iniciais promissores, o diretor do BC também sinalizou a possibilidade de ajustes no desenho do novo modelo. Entre os pontos mencionados para possível revisão está a obrigação de alocar 80% dos recursos em operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Essa abertura a modificações reflete a flexibilidade do BC em adaptar as regras conforme o feedback do mercado e os dados obtidos nos testes, visando garantir a eficácia e a viabilidade do novo arcabouço regulatório para o crédito imobiliário.
O Que Observar: Impactos e Próximos Passos para o Setor
O cenário atual do crédito imobiliário exige atenção redobrada do setor, uma vez que a solicitação dos bancos ao Banco Central (BC) para postergar o novo modelo e revisar o teto de juros de 12% ao ano introduz uma fase de incerteza e possíveis reajustes. A decisão do BC, aguardada em até dois meses, definirá os próximos passos e o ritmo de adaptação do mercado.
Os pontos cruciais a serem observados incluem a capacidade dos bancos de sustentar a oferta de crédito sob as condições atuais de alta taxa Selic e o custo de captação, que se desloca da poupança para o mercado de capitais. A discussão centra-se em encontrar um equilíbrio entre a viabilidade das operações bancárias e a acessibilidade do financiamento habitacional para os consumidores.
Impactos Potenciais da Reavaliação
A revisão do modelo pode gerar múltiplos impactos. Se o teto de juros for mantido em 12% ao ano sem ajustes nas condições de captação, há o risco de uma redução na oferta de crédito imobiliário, dada a inviabilidade para as instituições financeiras. Isso poderia, consequentemente, dificultar o acesso à moradia para uma parcela da população e desacelerar o mercado imobiliário.
Por outro lado, uma flexibilização do teto ou a postergação do início do novo modelo concederia aos bancos um período adicional para se adaptarem às novas fontes de financiamento e estruturarem produtos que se alinhem tanto às necessidades dos mutuários quanto à sua própria rentabilidade. A mudança na forma de alocação dos recursos da poupança, com a diminuição do compulsório e a gradual elevação do volume aplicado em operações imobiliárias, demanda uma transição cuidadosa para evitar choques no sistema.
Próximos Passos e Cenários para o Setor
O principal próximo passo será a análise e a deliberação do Banco Central sobre os pleitos dos bancos. A sinalização do diretor de regulação do BC de que os primeiros resultados da fase de testes são 'animadores' e de que ajustes são possíveis, inclusive na obrigação de alocar 80% dos recursos em operações do SFH, abre caminho para um desfecho que contemple algumas das preocupações do mercado.
Em um cenário otimista, o BC poderia promover ajustes cirúrgicos no novo modelo, como a flexibilização da regra dos 80% para o SFH ou a revisão do teto de juros, concomitantemente a uma postergação do prazo de implementação. Essa abordagem permitiria uma transição mais suave e menos disruptiva. Em um cenário de menor flexibilidade, o setor precisaria acelerar sua adaptação às novas condições, buscando eficiência e inovação na estruturação de financiamentos. O diálogo contínuo entre BC e bancos será essencial para moldar o futuro do crédito imobiliário no Brasil.
Fonte: https://www.letsmoney.com.br
